Dezvoltatorul

Dezvoltatorul este persoana fizică sau juridică de drept public sau privat care finanțează și realizează lucrări de construire pentru construcții noi sau intervenții asupra construcțiilor existente, inclusiv care dezvoltă proiecte imobiliare de tip condominii colective sau locuințe individuale în vederea înstrăinării.

Orice beneficiar, în înțelesul art. 431, poate avea calitatea de dezvoltator, preluând integral obligațiile privind managementul proiectului investițional ce revin dezvoltatorului.

Dezvoltatorul este principalul responsabil pentru lucrarea de construcții, fără a avea posibilitatea de a transfera responsabilitățile ce decurg din această calitate către beneficiar.

Dezvoltatorul, doar atunci când are și calitatea de beneficiar, este obligat să se asigure de fezabilitatea proiectului investițional în construcții, să stabilească tema de proiectare, să asigure finanțarea lucrărilor și să recurgă la proiectanți, executanți și consultanți de specialitate, în funcție de specificul, amploarea și dificultatea obiectivului de investiții. În această situație, dezvoltatorul răspunde pentru alegerea cu bună-credință a echipei de proiect, respectiv a proiectanților, executanților și a consultanților, asigurându-se că aceștia au capabilitatea, competența și experiența conforme nivelului de calitate minim necesar realizării obiectivului de investiții.

Dezvoltatorul are următoarele obligații, pe care le poate aduce la îndeplinire direct sau prin terțe persoane contractate în condițiile legii:

1. a)

   întocmirea notei de fundamentare, în cazul proiectelor investiționale în construcții finanțate integral sau parțial din fonduri publice, asigurarea întocmirii temei de proiectare pentru toate tipurile de proiecte, independent de sursa de finanțare, în conformitate cu cadrul legal, și asumarea temei de proiectare în solidar cu beneficiarul/investitorul, în cazul în care sunt entități diferite;

2. b)

   stabilirea obiectivelor de performanță pe care obiectivul de investiții trebuie să le atingă fără ca nivelul acestora să fie inferior criteriilor de performanță reglementate;

3. c)

   obținerea acordurilor, avizelor și autorizațiilor prevăzute de lege în vederea realizării obiectivului de investiții;

4. d)

   asigurarea proiectării și realizării lucrărilor de construcții prin intermediul persoanelor fizice sau juridice atestate/certificate;

5. e)

   asigurarea verificării proiectelor prin specialiști verificatori de proiecte atestați, cu respectarea independenței acestora față de proiectantul construcției;

6. f)

   asigurarea verificării realizării corecte a lucrărilor de construcții prin diriginți de șantier autorizați, pe tot parcursul lucrărilor;

7. g)

   întocmirea caietului de sarcini pentru alegerea proiectantului și a antreprenorului;

8. h)

   acționarea în vederea soluționării neconformităților, a defectelor apărute pe parcursul execuției lucrărilor, precum și a deficiențelor proiectelor;

9. i)

   organizarea recepției la terminarea lucrărilor de construcții, precum și a recepției finale la expirarea perioadei de garanție;

10. j)

    întocmirea cărții tehnice a construcției și înscrierea construcției în Registrul național al construcțiilor;

11. k)

    predarea către beneficiar a construcției numai după admiterea recepției la terminarea lucrărilor de construcții și punerea în funcțiune a branșamentelor autorizate și definitive la rețelele de utilități publice ale infrastructurii edilitare, atât în cazul proiectelor investiționale în construcții noi, cât și în cazul intervențiilor la construcțiile existente;

12. l)

    încheierea unei asigurări de răspundere civilă;

13. m)

    respectarea obligațiilor față de finanțator conform contractului încheiat cu acesta, dacă este cazul.

Dezvoltatorul este responsabil de finalizarea proiectului imobiliar și poate promite înstrăinarea unității individuale din cadrul condominiului viitor sau locuinței individuale viitoare, numai după notarea autorizației de construire în cartea funciară, realizarea operațiunii de preapartamentare pentru condominiile viitoare și deschiderea cărților funciare pentru unitățile individuale reprezentând bunuri viitoare, în condițiile Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare.

Promisiunile de vânzare/Promisiunile de cumpărare/Promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare având ca obiect unitățile individuale din cadrul condominiului viitor sau locuințele individuale viitoare se încheie numai în formă autentică, după notarea autorizației de construire în cartea funciară și după obținerea în prealabil a extrasului de carte funciară pentru unitatea individuală viitoare sau, după caz, pentru locuința individuală viitoare.

Notarul public solicită notarea în cartea funciară a promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare prevăzute la alin. (7), în ziua întocmirii acesteia sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare.

Convențiile privind rezervarea cumpărării unităților individuale din cadrul condominiului viitor sau a locuințelor individuale viitoare se pot încheia pentru o perioadă de maximum 60 de zile, fiind urmată de încheierea actului prevăzut la alin. (7) sau de încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Sumele achitate de cumpărător privind rezervarea cumpărării unităților individuale din cadrul condominiului viitor sau a locuințelor individuale se scad din prețul vânzării și nu pot depăși 5% din preț, sub sancțiunea nulității absolute a convenției de rezervare. În situația în care până la expirarea termenului maxim de 60 de zile nu se încheie promisiunea prevăzută la alin. (7) sau contractul de vânzare, din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta restituie integral, în termen de 30 de zile, sumele primite în baza convenției de rezervare.

Sumele achitate de cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare se depun într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul, și pot fi cheltuite de acesta numai în scopul dezvoltării respectivului proiect și numai cu ștampila „bun de plată” a persoanei responsabile/dirigintelui de șantier, pentru partea de rezistență maximum 25% din preț și, ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalații maximum 20% din preț.

Utilizarea sumelor achitate de către cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare în alte scopuri decât cele prevăzute de prezenta lege este interzisă și se sancționează cu amendă în cuantum de 1% din cifra de afaceri, înregistrată în anul anterior, a dezvoltatorului, dacă fapta nu constituie infracțiune în condițiile legii.