Sari la conținut
CATUCGhid practicCaută în lege/

Cumpăr o locuință de la dezvoltator: rezervare, avans, predare

Rezervarea ține maximum 60 de zile și nu poate costa mai mult de 5% din preț — peste acest plafon, art. 422 alin. (9) prevede nulitatea absolută a convenției de rezervare. Promisiunea de vânzare se semnează doar în formă autentică, doar după notarea autorizației de construire în cartea funciară și doar cu extras de carte funciară pe apartamentul viitor.

Avansul intră într-un cont bancar distinct al proiectului și iese doar cu „bun de plată” al dirigintelui: maximum 25% pentru structură, apoi 20% pentru instalații. Predarea se face numai după recepție ȘI branșamente definitive.

Rezervare · durată
maximum 60 de zile
Rezervare · plafon
max. 5% din preț
Avans folosit
max 25%, apoi max 20%
Amendă · avans deviat
1% din cifra de afaceri

Confruntat cu Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 661 din 10 august 2026 la 11 septembrie 2026. Nicio rectificare găsită până la această dată, prin căutare pe legislatie.just.ro: pagina actului și fiecare Monitor Oficial, Partea I, apărut din 10 august 2026 (eratele nu sunt indexate acolo) — parcurs până la Partea I nr. 772 din 11 septembrie 2026; forma consolidată: nu există pe portal; fișa actului: „Nu exista actiuni suferite de acest act”.

Nivelul 2

Ce faci acum

  1. Înainte să dai orice sumă, cere extrasul de carte funciară al terenului cu autorizația de construire notată. Fără notare, dezvoltatorul n-are voie nici măcar să promită vânzarea.
  2. La rezervare verifică două cifre: maximum 60 de zile și maximum 5% din preț. Pentru o sumă de rezervare peste 5% din preț, art. 422 alin. (9) prevede nulitatea absolută a convenției de rezervare.
  3. Promisiunea de vânzare se încheie numai în formă autentică, după notarea autorizației de construire în cartea funciară și după obținerea extrasului de carte funciară pentru unitatea individuală viitoare (art. 422 alin. (7)) — de verificat înainte de semnare.
  4. Avansul se depune într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat proiectului, și se cheltuie numai cu „bun de plată” al dirigintelui de șantier (art. 422 alin. (10)); contul poate fi trecut în promisiune.
  5. Cere dovada asigurării de răspundere civilă a dezvoltatorului — codul o face obligatorie.
  6. Codul obligă dezvoltatorul să predea construcția numai după admiterea recepției la terminarea lucrărilor și punerea în funcțiune a branșamentelor autorizate și definitive (art. 422 alin. (5) lit. k)).
  7. La predare, cere cartea tehnică a construcției și dovada înscrierii în Registrul Național al Construcțiilor — sunt obligațiile dezvoltatorului, nu favoruri.
Nivelul 3

Pentru specialist

28 de afirmații, fiecare cu temeiul ei

Cine e dezvoltatorul și de ce nu poate da vina pe tine

Rezervarea: 60 de zile și 5%

Promisiunea de vânzare: numai autentică, numai după notarea autorizației

  • Dezvoltatorul poate promite vânzarea unui apartament viitor numai după trei pași: notarea autorizației de construire în cartea funciară, preapartamentarea și deschiderea cărților funciare pentru unitățile viitoare.

    Temei: art. 422 alin. (6)Semnalează o eroare

  • Promisiunea — de vânzare, de cumpărare sau bilaterală — se încheie NUMAI în formă autentică, la notar. Antecontractul sub semnătură privată nu respectă textul.

    Temei: art. 422 alin. (7)Semnalează o eroare

  • Înainte de promisiune trebuie să existe extras de carte funciară pentru apartamentul viitor. Cere-l: e dovada că unitatea ta există juridic, nu doar pe planșă.

    Temei: art. 422 alin. (7)Semnalează o eroare

  • Notarul cere notarea promisiunii în cartea funciară în ziua întocmirii sau cel târziu în ziua lucrătoare următoare. Promisiunea ta devine opozabilă rapid — verifică extrasul după câteva zile.

    Temei: art. 422 alin. (8)Semnalează o eroare

  • Codul nu spune ce se întâmplă cu un antecontract semnat sub semnătură privată — spune doar că forma autentică e obligatorie. Consecința vine din dreptul comun, nu din cod.

    Temei: art. 422 alin. (7)NeclarSemnalează o eroare

Avansul: cont distinct și „bun de plată”

Predarea: după recepție și branșamente definitive

Termene

Risc și sancțiune

  • Nulitatea absolută lovește convenția de rezervare în întregime, nu doar partea de sumă care depășește 5%. O rezervare cu 10% avans nu e „o rezervare cu 5% valabili”.

    Temei: art. 422 alin. (9)InterpretareSemnalează o eroare

  • Amenda de 1% din cifra de afaceri e a dezvoltatorului și merge la stat. Codul nu prevede o cale proprie a cumpărătorului de a-și recupera avansul folosit greșit — rămâne dreptul comun.

    Temei: art. 422 alin. (11)InterpretareSemnalează o eroare

Ce nu se leagă în lege

  • Art. 422 alin. (2) spune „orice beneficiar, în înțelesul art. 431” — dar art. 431 reglementează inginerii, arhitecții și urbaniștii de proiectare în peisagistică; beneficiarul e definit la art. 420 alin. (1). Consemnat în registrul de necorelări.
  • Regulile despre promisiune, notare și carte funciară trimit la Legea nr. 7/1996. Fișa citează ce cere codul; procedura notarială și cea de cadastru sunt în afara lui.
  • Codul reglementează rezervarea și promisiunea pentru „unități individuale din cadrul condominiului viitor” și „locuințe individuale viitoare” — adică pentru ce nu e încă construit. La un apartament deja recepționat, alin. (6)–(11) nu se aplică după litera lor.
  • Plafoanele de 25% și 20% privesc FOLOSIREA avansului, nu avansul cerut. Un dezvoltator poate cere mai mult; ce depășește nu poate fi cheltuit înainte de momentele din alin. (10).
  • Amenda de 1% se calculează la „cifra de afaceri înregistrată în anul anterior”. La un dezvoltator înființat în anul curent, baza e zero — codul nu prevede o alternativă.
Nivelul 4

Textul exact

2 articole din Legea nr. 169/2026

Legat de asta