Ce intră în POT și ce intră în CUT
POT nu mai e doar amprenta clădirii. Codul îl calculează pe proiecția la sol a construcției PLUS aleile, trotuarele de protecție, parcajele neacoperite, curțile interioare, terasele descoperite, piscinele, locurile de joacă, împrejmuirile, platformele de gunoi și panourile fotovoltaice.
CUT merge exact invers: aceleași suprafețe se scad din el. Pe un lot mic, diferența dintre cele două citiri decide dacă proiectul încape sau nu.
- Creștere prin PUZ
- max +20%, o singură dată
- Creștere prin PUD
- max +20%, cazuri limitate
- Nu intră în CUT
- sub 1,80 m înălțime
- Food truck · în POT
- dacă stă până la șase luni
- Termosistem · depășire
- fără PUZ
Confruntat cu Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 661 din 10 august 2026 la 11 septembrie 2026. Nicio rectificare găsită până la această dată, prin căutare pe legislatie.just.ro: pagina actului și fiecare Monitor Oficial, Partea I, apărut din 10 august 2026 (eratele nu sunt indexate acolo) — parcurs până la Partea I nr. 772 din 11 septembrie 2026; forma consolidată: nu există pe portal; fișa actului: „Nu exista actiuni suferite de acest act”.
Nivelul 2
Ce faci acum
- Calculează POT pe două coloane: amprenta clădirii separat, amenajările exterioare separat. Suma e ce trebuie să încapă în procentul reglementat, iar a doua coloană e cea care surprinde.
- Desenează aleea de acces și parcajele la scară de la început, nu la final. Sunt suprafețe care intră în POT, deci sunt suprafață construită, nu decor de planșă.
- Verifică regulamentul local înainte de a exclude pergolele. Codul se contrazice acolo — definiția POT le numără, definiția pergolei spune că nu intră decât dacă regulamentul local prevede altfel.
- La CUT scade tot ce e sub 1,80 m înălțime liberă, parcajele de la subsol și demisol cu rampe cu tot, spațiile tehnice de la subsol, podurile neamenajabile, balcoanele și logiile deschise.
- Dacă pe teren există deja o construcție care nu se demolează, adună suprafețele ei la ale celei propuse. Se calculează pe ansamblu, nu pe obiect.
- Dacă parcela a fost dezmembrată dintr-un teren deja construit, indicatorii se raportează la terenul inițial, întreg. Dezmembrarea nu resetează calculul.
- Cere în scris poziția arhitectului-șef acolo unde regulamentul local tace și lista din anexă îți schimbă încadrarea. E mai ieftin decât o respingere la depunere.
Nivelul 3Pentru specialist
19 afirmații, fiecare cu temeiul ei
Cum se calculează POT
POT — procentul de ocupare a terenului — e raportul dintre suprafața construită a clădirii și suprafața parcelei, exprimat procentual. Toată discuția stă în ce înseamnă „suprafață construită” — și asta se citește mai jos, nu se presupune.¶
Temei: art. 1 alin. (2)Definiția: Procent de ocupare a terenului (POT)Semnalează o eroare
Suprafața construită luată în calcul e proiecția pe sol a volumului construcției — amprenta la nivelul solului — plus proiecția pe sol a elementelor care depășesc amprenta: etajele în consolă, balcoanele și orice alt element constructiv permanent. Consola nu e gratuită la POT, deși e gratuită la CUT.¶
Temei: art. 1 alin. (2)Definiția: Procent de ocupare a terenului (POT)Semnalează o eroare
Aleile de acces pietonal sau carosabil, trotuarele de protecție, parcajele amenajate la nivelul solului și neacoperite și curțile interioare intră în POT. Pe un lot îngust, aleea și cele două locuri de parcare pot depăși singure zece procente din teren.¶
Temei: art. 579 alin. (2)Definiția: Procent de ocupare a terenului (POT)Semnalează o eroare
Terasele descoperite ale parterului care depășesc planul fațadei intră în POT, la fel platformele și scările exterioare de acces la parter, demisol și subsol, inclusiv scările deschise de incendiu.¶
Temei: art. 579 alin. (2)Definiția: Procent de ocupare a terenului (POT)Semnalează o eroare
Piscinele exterioare neacoperite și terenurile de sport neacoperite intră în POT. Nu contează că sunt goale de construcție deasupra — se numără proiecția lor.¶
Temei: art. 1 alin. (2)Definiția: Procent de ocupare a terenului (POT)Semnalează o eroare
Intră în POT și suprafețele locurilor de joacă cu echipamentele lor, ale mobilierului urban, pergolelor, copertinelor în consolă, rastelurilor de biciclete și ale împrejmuirilor.¶
Temei: art. 579 alin. (2)Definiția: Procent de ocupare a terenului (POT)NeclarSemnalează o eroare
Platformele pentru colectarea deșeurilor cu echipamentele lor, stațiile de încărcare electrică, panourile fotovoltaice și automatele de plată intră în POT. La fel construcțiile temporare de tip food truck, dacă stau pe amplasament până la șase luni.¶
Temei: art. 1 alin. (2)Definiția: Procent de ocupare a terenului (POT)Semnalează o eroare
La amenajările de spații verzi, POT-ul se calculează pe amprenta construcțiilor, instalațiilor și platformelor, plus circulațiile carosabile și pietonale. Aleile dintr-un parc sunt suprafață construită.¶
Temei: art. 579 alin. (2)Definiția: Procent de ocupare a terenului (POT)Semnalează o eroare
CUT merge invers — ce se scade
CUT e raportul dintre suprafața construită desfășurată propusă și suprafața parcelei. E indicatorul de densitate, nu de ocupare a solului — de aceea listele lui au semn opus față de POT.¶
Temei: art. 62 alin. (4)Definiția: Coeficientul de utilizare a terenului (CUT)Semnalează o eroare
Din CUT se scad parcajele de la subsol și demisol, cu rampele de acces, spațiile de manevră și anexele funcționale, plus spațiile tehnice de la subsol. Subsolul de parcare nu consumă densitate.¶
Temei: art. 1 alin. (2)Definiția: Coeficientul de utilizare a terenului (CUT)Semnalează o eroare
Se scad și suprafețele cu înălțime liberă interioară sub 1,80 m, podurile neamenajabile, adăposturile de protecție civilă și etajul tehnic — acesta din urmă doar dacă nu depășește jumătate din suprafața ultimului nivel.¶
Temei: art. 579 alin. (2)Definiția: Coeficientul de utilizare a terenului (CUT)Semnalează o eroare
Balcoanele exterioare și logiile deschise se scad din CUT. Dar proiecția lor pe sol se adună la POT: același balcon e gratuit la densitate și taxat la ocupare.¶
Temei: art. 1 alin. (2)Definiția: Coeficientul de utilizare a terenului (CUT)Semnalează o eroare
Amenajările exterioare de incintă — alei, trotuare de protecție, scări exterioare — se scad din CUT, exact aceleași pe care POT le adună. Simetria e intenționată: ce nu construiește densitate, ocupă totuși solul.¶
Temei: art. 579 alin. (2)Definiția: Coeficientul de utilizare a terenului (CUT)InterpretareSemnalează o eroare
Pe ce teren se calculează
Dacă pe teren există deja o construcție care nu se demolează, suprafața ei construită și desfășurată se adaugă la cea propusă. Indicatorii se calculează pe ansamblu, nu pentru clădirea nouă separat.¶
Temei: art. 1 alin. (2)Definiția: Indicatori urbanisticiSemnalează o eroare
Dacă parcela a fost dezlipită dintr-un teren deja construit, indicatorii se raportează la ansamblul terenului inițial. Dezmembrarea nu creează o parcelă cu POT liber.¶
Temei: art. 240 alin. (1)Definiția: Indicatori urbanisticiSemnalează o eroare
Dacă indicatorii sunt depășiți doar pentru că ai adăugat termosistem la o clădire existentă, nu ai nevoie de PUZ. E singura depășire pe care codul o iartă explicit.¶
Temei: art. 1 alin. (2)Definiția: Indicatori urbanisticiSemnalează o eroare
Cât se poate depăși, și prin ce
Prin PUZ, POT și CUT pot crește cu maximum 20% față de valoarea inițială stabilită prin reglementările aprobate, o singură dată, la nivelul unei unități teritoriale de referință.¶
Prin PUD, creșterea de 20% e posibilă doar pentru cazuri numite: acoperirea calcanelor vizibile, alinierea la cornișe existente pe parcelele alăturate, accente la parcele de colț, capete de perspectivă, fronturi de străzi de categoria I și II. Nu e o marjă generală.¶
Temei: art. 82 alin. (2) lit. b) pct. (i)Semnalează o eroare
Risc și sancțiune
Dacă amenajările exterioare nu sunt în calculul de POT depus, autoritatea constată la verificare că documentația e incompletă sau necesită modificări și te notifică. Termenul de emitere repornește de la depunerea completărilor, nu de la prima depunere — deci greșeala costă în calendar, nu doar în planșe.¶
Temei: art. 271 alin. (1)InterpretareSemnalează o eroare
Ce nu se leagă în lege
- Pergolele apar în amândouă definițiile, cu răspunsuri opuse. Definiția POT le numără la poziția 5; definiția „Pergolă” spune că suprafețele lor NU intră în calculul CUT și POT, cu excepția situației în care regulamentul local prevede altfel. Până la o rectificare, întreabă în scris arhitectul-șef și proiectează pe varianta care le numără — e cea prudentă.
- Împrejmuirile intră în POT (poziția 5), deși pot fi amplasate în zona non aedificandi dintre aliniament și alinierea clădirilor. Cele două reguli nu se contrazic: una spune unde ai voie să le pui, cealaltă că suprafața lor se numără oricum.
- Codul nu spune cum se măsoară suprafața unei împrejmuiri — pe grosimea ei construită sau pe lungime. Pentru un gard de 60 de metri, diferența dintre citiri e de ordinul metrilor pătrați, nu al zecilor. O tratăm ca amprentă construită, dar textul nu tranșează.
Nivelul 4Textul exact
7 articole din Legea nr. 169/2026
- art. 1Obiectul de reglementare8 afirmații
- art. 62Planul urbanistic zonal1 afirmație
- art. 66Inițierea elaborării PUZ de către persoanele fizice sau juridice interesate1 afirmație
- art. 82Situații privind inițierea PUD1 afirmație
- art. 240Dezmembrarea1 afirmație
- art. 271Clarificarea sau modificarea documentației necesare emiterii autorizației de construire1 afirmație
- art. 579Anexele Codului6 afirmații
Poziția ministerului · 22 septembrie 2026
Ce a clarificat ministerul
Răspunsurile MDLPA care privesc fișa. Nu sunt text de lege: nu modifică codul și nu leagă instanțele — dar sunt ce se aplică la ghișeu.
POT: documentațiile aprobate rămân pe definiția lor
Nu. Valoarea POT dintr-un PUG sau PUZ a fost stabilită, avizată și aprobată după definiția și regulile de calcul de la data aprobării documentației. Aplicarea unei definiții ulterioare, care adaugă în calcul categorii noi de suprafețe, ar schimba înțelesul unei reglementări în vigoare fără ca actul care a instituit-o să fie modificat — și ar micșora, în fapt, edificabilul.