Regularizarea — fereastra de un an
Ai un an de la intrarea în vigoare a codului ca să ceri autorizație de regularizare pentru orice construcție ridicată fără autorizație sau cu depășiri față de ea — iar acolo cotele și taxele sunt de zece ori mai mari. Locuințele unifamiliale mici, anexele și închiderile de balcon de la alin. (2) se pot regulariza și după termen, iar pentru ele codul nu prevede multiplicatorul.
Pentru restul, după termen, primarul are de cerut în instanță desființarea.
- Impozit pe clădire
- +100%
- Prag traseu permanent
- max. 150 mp desfășurați
- Primarul în instanță
- 30 de zile
Confruntat cu Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 661 din 10 august 2026 la 27 octombrie 2026. Nicio rectificare găsită până la această dată, prin fișa fiecărui act pe legislatie.just.ro, plus fiecare Monitor Oficial, Partea I, apărut din 10 august 2026, citit integral de veghea portalului (eratele nu sunt indexate pe portalul legislativ) — parcurs până la Partea I nr. 918 din 2 noiembrie 2026; forma consolidată: nu există pe portal; fișa actului răspunde „Nu exista actiuni suferite de acest act” și după rectificarea din 14 octombrie 2026 — portalul legislativ nu indexează eratele, iar rectificarea a fost găsită citind Monitorul.
Nivelul 2
Ce faci acum
- Măsoară ce e construit efectiv și compară cu autorizația: suprafață construită desfășurată, regim de înălțime, retrageri, amprentă. De aici pornește tot restul.
- Verifică întâi dacă intri pe traseul permanent — locuință unifamilială parter sau parter și etaj, sub 150 mp desfășurați, care nu e monument istoric și nu e în zonă de protecție sau în zonă construită protejată; tot acolo intră anexele sub 150 mp și închiderile de balcon fără extindere pe domeniul public. Dacă intri, termenul de un an nu te presează.
- Dacă nu intri, depune cererea în fereastra de un an. Nu aștepta expertizele ca să depui — după termen nu mai există traseu de regularizare pentru categoria ta.
- Comandă expertize tehnice pe cerințele fundamentale, de la experți atestați pe fiecare specialitate în parte. O expertiză generală nu acoperă cerința.
- Cere clientului dovada obligațiilor fiscale achitate și a amenzilor contravenționale aplicate — sunt condiții de acordare, nu formalități de închidere.
- Pune costul pe hârtie de la început: în fereastra de un an de la alin. (7), cotele de control de stat și taxele de CU și AC sunt de zece ori cele normale; la locuințele mici, anexele și balcoanele de la alin. (2) multiplicatorul nu e prevăzut. Impozitul pe clădire majorat cu 100% curge, după text, în ambele cazuri, pe tot parcursul procedurii — iar pe acest punct ministerul susține altceva pentru balcoane; vezi avertismentele.
- Întreabă primăria din start ce lucrări de aducere la conformitate cere. Le poate impune înainte de emitere, iar ele intră în deviz și în grafic.
Formularele oficiale
Modelele aprobate prin Ordinul MDLPA nr. 975/2026, obligatorii de la 26 august 2026.
- F_AR_01Cerere pentru emiterea autorizației de regularizareîl completezi tu
- F_AR_02Autorizație de regularizareîl emite autoritatea
Nivelul 3Pentru specialist
35 de afirmații, fiecare cu temeiul ei
Cine poate regulariza oricând
Obligația de a cere regularizarea e a titularului lucrării și nu are termen: din momentul în care s-a construit fără autorizație sau pe lângă ea, cererea e datorată. Se depune la aceeași autoritate care ar fi emis autorizația de construire.¶
Pe traseul permanent intră doar locuințele unifamiliale cu regim de înălțime parter sau parter și etaj, cu maximum 150 mp suprafață construită desfășurată.¶
Monumentele istorice ies din discuție, la fel orice construcție aflată în zona de protecție a unui monument sau într-o zonă construită protejată. Verifică asta înainte de orice măsurătoare — taie cazul din prima.¶
Anexele — ale locuinței, gospodărești sau ale exploatațiilor agricole — au pragul lor propriu, tot 150 mp suprafață construită desfășurată.¶
Închiderea de balcon se regularizează, cu o singură condiție: să nu se fi extins pe domeniul public.¶
Obligația de a cere e generală, dar emiterea e limitată la lista de mai sus. În afara ferestrei de un an, pentru restul construcțiilor cererea nu are cum să se termine cu o autorizație — rămâne doar depusă.¶
Temei: art. 301 alin. (2)InterpretareSemnalează o eroare
Fereastra de un an, pentru tot restul
Pentru orice altă categorie de construcție, codul deschide o singură fereastră: un an de la intrarea lui în vigoare. E o excepție expresă de la lista permanentă.¶
În fereastră intră construcțiile de orice fel, nu doar locuințe: și cele făcute fără autorizație, și cele făcute cu nerespectarea ei.¶
Reperul urbanistic e cel de la data emiterii autorizației de regularizare, nu cel din anul în care s-a construit. Dacă între timp s-a aprobat un PUZ mai permisiv, lucrează în favoarea clientului; dacă s-a aprobat unul mai restrictiv, lucrează împotriva lui.¶
Dosarul nu se mișcă fără partea fiscală și contravențională: obligațiile fiscale îndeplinite și măsurile contravenționale aplicate sunt condiții de acordare, nu formalități care se rezolvă la final.¶
Cât costă intrarea în legalitate
În situația de la alin. (7) — fereastra de un an, pentru alte categorii decât cele de la alin. (2) — cotele pentru controlul de stat se plătesc de zece ori: exact cât s-ar fi datorat dacă lucrarea era legal executată, înmulțit cu zece.¶
Tot în acea situație, la fel: taxa de certificat de urbanism și cea de autorizare a construirii, de zece ori valoarea din Codul fiscal.¶
Multiplicatorul de zece e scris pentru situația de la alin. (7), adică pentru fereastra de un an. Pentru locuințele mici de la alin. (2), care se pot regulariza oricând, codul nu prevede cote și taxe majorate.¶
Temei: art. 301 alin. (8)InterpretareSemnalează o eroare
Peste taxe vine impozitul pe clădire majorat cu 100%. Curge de la data la care primăria constată construirea neautorizată, nu de la data faptei.¶
Plata impozitului majorat nu regularizează nimic și nu înlătură sancțiunile de disciplină în construcții. Clientul care crede că a rezolvat problema plătind trebuie contrazis din prima discuție.¶
Ce trebuie demonstrat ca să se emită
Condițiile de emitere sunt cumulative: protecția mediului, cerințele fundamentale de calitate de la art. 386, cerințele imobilelor cu caracter special și respectarea reglementărilor urbanistice. O singură condiție neîndeplinită blochează autorizația.¶
Calitatea se dovedește cu expertize tehnice, de la experți atestați pe fiecare specialitate în parte — rezistență, incendiu, igienă și mediu, siguranță și accesibilitate, zgomot, energie. O expertiză generală nu ține loc de ele.¶
Respectarea reglementărilor urbanistice o verifică structura de specialitate a primăriei. Dacă primăria nu are personal calificat, verificarea trece pe specialiști cu drept de semnătură plătiți de solicitant — deci costul se mută pe client.¶
Partea de mediu se verifică separat, de autoritățile de mediu, pe trei ipoteze: actul de mediu respectat, clasarea notificării nemodificată, sau lucrări care nu intră sub incidența legislației de mediu. Textul le numește „cerințe” și cere îndeplinirea lor cumulativă, deși ipotezele se exclud una pe alta.¶
Primăria poate cere lucrări de aducere la conformitate — urbanistică sau tehnică — înainte să emită. Sunt lucrări reale, cu deviz și grafic, nu o formalitate de dosar.¶
Dacă există soluție tehnică pentru îndeplinirea condițiilor, primăria poate impune o autorizație de construire sau de desființare parțială. Demolarea parțială e o ieșire negociabilă, nu automat un eșec.¶
Dacă nu se poate sau dacă ratezi termenul
Când condițiile nu se îndeplinesc cumulativ, primăria nu are marjă de apreciere: aplică prevederile legale privind desființarea lucrărilor.¶
După ce se închide fereastra de un an, primăria poate demola direct lucrările neautorizate și își recuperează cheltuielile.¶
Alternativ, primăria e obligată să ceară instanței desființarea construcțiilor care nu au obținut autorizație de regularizare. Aceeași frază conține și o putere, și o obligație, legate prin „după caz”, fără să spună care e cazul.¶
Cererea o formulează primarul, în numele unității administrativ-teritoriale, pe baza unui proces-verbal de constatare întocmit de compartimentul de specialitate al primăriei sau de Inspectoratul de Stat în Construcții.¶
Instanța judecă cu citarea proprietarului și a primăriei și poate dispune desființarea totală sau parțială ori măsuri de aducere la starea anterioară.¶
Hotărârea de desființare e titlu executoriu și se execută printr-o procedură simplificată, iar demolarea se face pe cheltuiala contravenientului.¶
Termene
Un an de la intrarea în vigoare a codului — atât ține fereastra pentru construcțiile din afara listei permanente. Termenul e maxim, nu se prelungește.¶
Publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026, codul a intrat în vigoare 15 zile mai târziu, la 25 august 2026 — deci fereastra se închide la 25 august 2027. Legea scrie termenul, nu data; data se calculează.¶
Temei: art. 575 alin. (1)InterpretareSemnalează o eroare
30 de zile de la expirarea ferestrei — atât are primarul ca să introducă cererea de chemare în judecată.¶
Impozitul majorat cu 100% se oprește abia la obținerea autorizației de regularizare sau la desființarea lucrărilor. Depunerea cererii nu îl oprește — curge pe tot parcursul procedurii.¶
Risc și sancțiune
Ratarea ferestrei de un an nu se repară. După împlinirea termenului, pentru construcțiile din afara listei permanente nu mai rămâne un traseu de regularizare, ci procedura de desființare.¶
Temei: art. 301 alin. (12)InterpretareSemnalează o eroare
Dacă nici cu lucrări de aducere la conformitate condițiile nu se pot îndeplini cumulativ, singura ieșire scrisă în lege e desființarea. Nu există o etapă de completare a dosarului care să salveze cazul.¶
Temei: art. 301 alin. (5)InterpretareSemnalează o eroare
Impozitul majorat nu ține loc de regularizare și nu oprește sancțiunile de disciplină în construcții. Un client care plătește ani la rând rămâne cu aceeași construcție neautorizată.¶
Hotărârea de desființare e titlu executoriu, se comunică de îndată organelor de executare ale primăriei și se pune în aplicare printr-o procedură simplificată.¶
Ce nu se leagă în lege
- Ministerul a semnat pe 5 noiembrie 2026 instrucțiuni de aplicare a art. 301 pentru închiderea balcoanelor (Ordinul nr. 1.389, în temeiul art. 578 alin. (2)). Două dintre punctele lui rezultă din text și îl confirmă: balcoanele stau la alin. (2), deci nu sunt prinse de fereastra de un an, iar multiplicatorul de zece ori li se aplică. Alte două nu rezultă. Ministerul spune că majorarea de 100% a impozitului nu privește balcoanele închise la clădiri ridicate legal — dar alin. (11) nu distinge după cum clădirea a fost ridicată legal sau nu, ci vorbește și despre lucrări făcute „fără respectarea procedurilor legale privind autorizarea executării lucrărilor de construire”. Și spune că fapta se prescrie în trei ani — dar art. 571 alin. (2) dă cinci. Instrucțiunile sunt un act interpretativ, nu o modificare a codului; o spune chiar preambulul lor, când își declară scopul de a clarifica „fără a mai fi necesară o modificare a legii”. Până apare în Monitorul Oficial, portalul nu citează din ele verbatim: documentul pus de minister pe site e un scan fără strat de text, iar citatele de aici se confruntă automat cu sursa lor.
- Alin. (3) cere cerințele fundamentale prevăzute la art. 386 — sunt opt, lit. a)–h). Alin. (9) enumeră însă doar șase pentru expertize: lipsesc utilizarea sustenabilă a resurselor naturale și emisiile în mediul exterior. Nu se poate citi dacă pentru cele două nu se cere expertiză sau dacă enumerarea din alin. (9) e pur și simplu incompletă.
- Alin. (11) majorează impozitul pentru clădirile care „nu au fost încă regularizate potrivit prevederilor prezentului articol până la data intrării în vigoare a prezentului cod”. Articolul intră în vigoare odată cu codul, deci nicio clădire nu putea fi regularizată în temeiul lui înainte de acel moment. Condiția e circulară și, citită literal, nu exclude nimic.
- Alin. (12) pune în aceeași frază o facultate („pot proceda la desființarea lucrărilor neautorizate”) și o obligație („au obligația de a solicita instanței”), legate prin „sau, după caz”, fără niciun criteriu care să spună care e cazul. Alegerea rămâne integral la primărie.
- Alin. (13) dă 30 de zile de la expirarea ferestrei pentru toate cererile de chemare în judecată, condiționate de un proces-verbal de constatare. Codul nu spune ce se întâmplă dacă procesul-verbal se întocmește mai târziu, nici dacă cele 30 de zile sunt termen de decădere.
- Alin. (14) cere citarea proprietarului, dar alin. (15) pune cheltuiala demolării pe „contravenient”. Când construcția a fost vândută între timp, cele două nu mai sunt aceeași persoană, iar codul nu spune cine plătește.
- Alin. (7) e construit eliptic: „încadrării lucrărilor în prevederile reglementărilor de urbanism aprobate la data emiterii autorizației de regularizare a cerințelor fundamentale privind calitatea în construcții”. Lipsește legătura dintre reglementările de urbanism și cerințele fundamentale — nu se poate stabili dacă sunt două condiții separate sau una singură.
- Alin. (5) cere ca alin. (3) și (4) să fie îndeplinite „în mod cumulativ”, dar ipotezele din alin. (4) se exclud reciproc: lit. a) presupune un act de mediu emis, lit. c) presupune lucrări care nu intră deloc sub incidența legislației de mediu. Cumulul e imposibil de îndeplinit literal.
- Multiplicatorul de zece de la alin. (8) e legat expres de „situația prevăzută la alin. (7)”. Pentru regularizarea obișnuită, de la alin. (2), codul nu spune nimic despre cote și taxe. Probabil rămân cele normale, dar textul tace.
- Alin. (7) vorbește despre „intrarea în vigoare a prezentei legi”, alin. (11) despre „intrarea în vigoare a prezentului cod”. E același moment, dar terminologia diferă în interiorul aceluiași articol.
Nivelul 4Textul exact
2 articole din Legea nr. 169/2026
- art. 301Autorizația de regularizare34 de afirmații
- art. 575Intrarea în vigoare1 afirmație
Poziția ministerului
Ce a clarificat ministerul
Răspunsurile MDLPA care privesc fișa. Nu sunt text de lege: nu modifică codul și nu leagă instanțele — dar sunt ce se aplică la ghișeu.
Legalizările cerute înainte de 25 august
Dosarul cerea o expertiză urbanistică, făcută de un expert extrajudiciar, care să arate că lucrarea respectă întocmai reglementările urbanistice, plus expertize tehnice pe fiecare cerință fundamentală de calitate.
Clarificările de la 22 septembrie 2026
Clădirile ridicate înainte de 1 august 2001
Rămâne intabularea din Legea nr. 7/1996, în baza certificatului de atestare fiscală, fără certificat de atestare a edificării.
Clarificările de la 22 septembrie 2026
Multiplicatorul de zece, doar la alin. (7)
Doar pe celelalte. Majorarea de zece ori a cotelor de control de stat și a taxelor de certificat de urbanism și de autorizare se aplică, scrie ministerul, exclusiv în situația de la alin. (7) — adică altor categorii de construcții decât cele de la alin. (2).
Clarificările de la 20 octombrie 2026